Zdarza się, że zachodzi potrzeba połączenia dwóch lokali mieszkalnych w jeden, aby zwiększyć funkcjonalność przestrzeni lub dostosować ją do określonych potrzeb. Proces ten wiąże się z szeregiem wymagań prawnych oraz koniecznością dopełnienia odpowiednich formalności. W niniejszym artykule omówimy, jakie kroki powinny zostać podjęte, aby połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość było możliwe i zgodne z prawem.
Zgoda na dokonanie połączenia
Połączenie lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wielorodzinnym wymaga uzyskania zgody właścicieli lokali. Gdy w budynku, w którym znajdują są lokale mające zostać połączone, są trzy lub mniej lokali, do połączenia lokali niezbędne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali. Gdy natomiast w budynku jest więcej niż trzy lokale, to zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali („Ustawa”) połączenie dwóch lokali stanowiących odrębną nieruchomość wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Uchwała może zostać podjęta albo na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Do podjęcia uchwały wymagane jest uzyskanie większości głosów właścicieli lokali, co do zasady liczonej według wielkości udziałów. W przypadku gdy wspólnota nie wyrazi zgody na dokonanie połączenia, właścicielowi planującemu dokonanie połączenia przysługuje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Na uwadze należy mieć, iż zamierzenie polegające na połączeniu dwóch lokali w jedną nieruchomość może powodować zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 3 pkt 4 Ustawy zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga uzyskania zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały.
Procedura administracyjna
Po wyrażeniu zgody przez właścicieli lokali na połączenie lokali lub uzyskaniu zgody w drodze postępowania sądowego, w zależności od zakresu prac, może być wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę od odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej lub dokonanie zgłoszenia przebudowy. Niezbędne jest również sporządzenie projektu budowlanego przez uprawnionego architekta. Projekt ten musi spełniać wymogi prawa budowlanego.
Prace budowlane
Po uzyskaniu niezbędnych zgód, pozwoleń można rozpocząć prace budowlane. Prace to powinny zostać wykonane zgodnie z przyjętym projektem budowlanym oraz obowiązującymi normami i zgodnie ze sztuką budowlaną. Połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość to nie tylko kwestie formalne, ale również praktyczne. Zmiana układu ścian działowych, instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych czy systemów grzewczych wymaga starannego planowania i realizacji przez wykwalifikowanych fachowców. Wszelkie prace budowlane muszą być przeprowadzone w sposób zapewniający bezpieczeństwo użytkowania lokali, zarówno dla mieszkańców, jak i dla całego budynku.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu
Po wykonaniu prac budowlanych i uzyskaniu fizycznego połączenia lokali, należy dokonać czynności zmierzających do prawnego połączenia lokali. W pierwszej kolejności należy uzyskać zaświadczenie potwierdzające, iż lokal powstały z połączenia dwóch dotychczas odrębnych lokali stanowi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali.
Umowa w formie aktu notarialnego
Następnie należy udać się do notariusza w celu zwarcia w formie aktu notarialnego zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokali, umowy połączenia lokali i ustanowienia odrębnej własności lokalu. Połączenie lokali powinno zostać odzwierciedlone w księgach wieczystych. W tym celu, notariusz na żądanie właściciela lokalu złoży odpowiednie wnioski do właściwego sądu wieczystoksięgowego wraz z dokumentacją potwierdzającą dokonane zmiany.
Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość to proces wieloetapowy, wymagający dopełnienia szeregu formalności prawnych oraz przeprowadzenia prac budowlanych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Właściwe przygotowanie projektu, uzyskanie zgód współwłaścicieli, dopełnienie formalności przed organami administracji architektoniczno-budowlanej, zaktualizowanie dokumentów ewidencyjnych i ksiąg wieczystych są kluczowe dla powodzenia przedsięwzięcia. Przed przystąpieniem do połączenia lokali, zalecana jest konsultacja z warszawskim ekspertem do spraw nieruchomości, który pomoże w zrozumieniu obowiązujących wymogów i zapewni wsparcie na każdym etapie procesu.
Artykuł sponsorowany
Przeczytaj także:
Jacek Międlar w P.S.Tv o filmie “Sąsiedzi”. “Powstanie miniserial” [WIDEO]